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    时隔2月!苏州724楼市新政对比511新政有哪些升级?

    2019-08-03    
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     7月24日,苏州市人民政府发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》的文件,楼市限购限售调控再加码!非苏州户籍人士购房3年内需连续缴纳2年社保;新房3年限售,二手房5年限售,限售范围包括苏州6个大区!并将于明日正式实施!

    724新政与511新政相比,有哪些差别?

    一、土地
    511新政调整土地出让报价规则。将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10~25%后转为一次报价出让方式。
    724新政强调进一步加强用地出让管理。住宅用地出让竞买保证金调整为30%~50%区间设置。竞得人申报自有资金不实的,取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金,并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

    二、限售
    511新政对苏州部分过热区域进行限售。苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)新房限售3年,园区二手房限售5年。
    724新政对苏州市区全域新房和二手房都实行限售。市区新房限售3年,二手房限售5年。

    三、限购
    511新政并未调整居民购房政策。依旧执行2016年的限购政策,即非本市户籍居民家庭购首套房需提供两年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明。
    724新政调整居民购房政策。非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。
    值得注意的是,此次724新政限购针对的区域和2016年相同,均为苏州市区、昆山市和太仓市。这意味着张家港和常熟并未在限购范围内

    四、信贷
    511新政未提出新的信贷政策。仍然执行2016年信贷政策,即首套房最低首付比从20%调高至30%;有购房贷款记录无实际住房的,有一套房但无贷款记录或已结清的,二套房商贷最低首付比从30%调高至50%。有一套房且贷款未结清的,申请商贷最低首付比从50%调高至80%;对有两套房以上的家庭,暂停发放商贷。
    724新政进一步加强住房信贷税收管理。加强房地产信贷宏观审慎管理,在严格执行差别化住房信贷政策基础上,金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平;对明显存在违反宏观调控政策的,依法依规采取相应监管措施。加大对房地产开发项目土地增值税预征和清算环节管理力度,实施预售备案价格预警线管理。全面应用房地产价格评估技术,加强存量房交易合同监管和税收征管。

    从土地和信贷政策来看,724新政较511新政并没有实质性的变化,但是加大了对房企和市场的监管。

    从限购和限售政策来看,724是有明显的升级。

    除此以外,511新政中提及的学位房政策和人才优购房政策724新政中并未提及。

    本次新政会到底会对苏州楼市产生怎样的影响?房地产行业内专家、媒体、中介及购房者纷纷发声,大家见仁见智。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭:未来半年,苏州楼市将急转直下!都打明牌了,还有什么玩头?
    易居研究院智库中心研究总监严跃进:苏州此次政策发布,应该说还是略超乎市场预期的,因为此前苏州已经执行过比较严厉的政策;此次加码,和此前开封松绑限售政策叫停是类似的,即房住不炒是今年下半年的政策逻辑,不存在放松的可能。

    苏州房协副秘书长付正乔:如果从2016年10月本轮调控政策出台起点时间算起,已经有33个月了,期间苏州市政府四次出台政策,一次比一次严厉,一次比一次精准,这在1998年全面货币化房改以来的20年大周期内都是绝无仅有的,这体现了我市管好房地产市场的坚定决心和意志,这次的61号文件是一剂寻求“降温”的猛药。

    信玉堂总经理徐国传:这次政策下的有点猛,短期会引起楼市恐慌,但这看得见的手来调控,总归抵不过看不见的市场供需关系,在未来一两年政策被消化后,或许会引发报复性反弹。

    头条苏州创始人全景扬:彻底断了房地产短线投资的功能,但限价依然在,市场该涨的没涨到位,限价现房短期还会短暂补涨,随后应该会进去较长一段时期平稳期。

    苏州新区一名购房者:限购升级,社保两年很大程度挤掉了一批购买人群,五年限售个人觉得很严厉了,苏州楼市将出现明显分化;自带学区的房子流动性好,边角旮旯的房子基本没有流动性,三年一波调整实属正常。尤其是吴江区基本凉凉,下一个北京燕郊,苏州楼市将进入大横盘时代。

    苏州园区某楼盘置业顾问:与周边城市上海相比,苏州即使新政后要求社保需两年,也远远没有上海严格,在上海购房需拥有5年社保;所以从大的趋势来看,苏州楼市政策只会越来越严。

    苏州姑苏区某中介经营人:政策出台正常,房地产行业具有周期性波动的特征,今年初以来苏州楼市太火,中央屡次点名,现在降一降温,但是总会有政策放松的时候。

    政策原文如下:

    市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见

    苏府〔2019〕61号

    各市、区人民政府,苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会;市各委办局,各直属单位:

    为坚决贯彻党中央、国务院关于建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制的决策部署,切实解决当前苏州市房地产市场存在问题,合理引导住房需求,抑制投机炒房,稳定市场预期,经市政府研究,在《市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》(苏府〔2016〕119号)、《市政府印发关于进一步加强全市房地市场调控的意见的通知》(苏府〔2016〕150号)、《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》(苏府〔2019〕38号)文件基础上,制定进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见,具体内容如下:
    一、进一步加强用地出让管理。加大土地供应保障力度,严格执行住宅用地供应计划,保障土地市场供需适度。严格施行购地自有资金申报核查制度,竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。住宅用地出让竞买保证金调整为30%~50%区间设置,具体在出让公告中设定。竞得人申报自有资金不实的,取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金,并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

    二、调整居民购房政策。非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

    三、扩大住房限制转让实施范围。对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。自本意见实施之日起,苏州市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让;二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

    四、进一步加强住房信贷税收管理。加强房地产信贷宏观审慎管理,在严格执行差别化住房信贷政策基础上,金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平;对明显存在违反宏观调控政策的,依法依规采取相应监管措施。加大对房地产开发项目土地增值税预征和清算环节管理力度,实施预售备案价格预警线管理。全面应用房地产价格评估技术,加强存量房交易合同监管和税收征管。

    本意见自2019年7月25日起实施。
    苏州市人民政府
    2019年7月24日
    (此件公开发布)

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